Nota de decisão
Todos os números desta página saem das premissas do quadro editável. Mude qualquer premissa e a página inteira se refaz na hora. Não há número escrito à mão.
1. Onde estamos
A obra começou em 2018 e recebeu até parar. Esse dinheiro não volta e não entra em nenhuma conta desta página. O que decide daqui para frente é só o que falta gastar e o que entra depois.
Premissas
Os campos abaixo são os únicos dados de entrada. Se alguma premissa parecer otimista, é para trocar aqui e ver o que acontece com a conclusão.
Sobre o rendimento: ao mês é a Selic nominal de referência, aplicada como juros compostos sobre o aluguel mês a mês. A conta é nominal: não desconta inflação nem imposto sobre o rendimento. Descontando os dois, o ganho real seria menor, e a perda de ficar parado também. A premissa está aqui para ser trocada no campo acima.
2. O relógio
A cada meses parado, é como se uma unidade tivesse sido perdida.
Nada aqui é projeção de valorização. É só o aluguel que o prédio pronto pagaria e que, parado, ninguém recebe, aplicado a ao mês. Sem contar rendimento nenhum, o mesmo relógio marcaria meses.
3. O que já se perdeu esperando
O aluguel que não entrou também não foi aplicado. A soma simples subestima a perda: o dinheiro que deixou de chegar deixou junto de render.
A espera já custou a mais do que custaria terminar a obra inteira, que são . Contando o rendimento, o aluguel não recebido passou o custo de terminar por volta do mês de obra parada, e não no mês da conta sem juros. De lá para cá, cada mês é perda sem contrapartida.
4. A proposta
| Lote | Unidades | Preço por unidade | Arrecada |
|---|---|---|---|
| Lote 1 | |||
| Lote 2 | |||
| Necessário para terminar | |||
| Folga | |||
| Total arrecadado |
O preço médio das unidades é , um desconto de sobre o valor de mercado de . O desconto é pago uma única vez, nessas unidades.
Obra parada há quatro anos não vale o preço de mercado: nenhuma unidade vale, porque a preço cheio não existe comprador para prédio inacabado. O desconto não é abrir mão de valor que existe hoje. É o preço de transformar unidade parada em unidade pronta.
5. O que sobra depois
Terminar a obra tira as unidades restantes do preço de obra parada e as leva ao preço de unidade pronta. É a mesma unidade, com outro preço, porque mudou o que ela é.
Esperar não faz o preço subir. Faz cair. Prédio parado há cinco anos vale menos do que parado há quatro, e o desconto necessário para vender cresce junto com o tempo.
6. A obra funcionando
A mesma regra dos dois lados: o aluguel entra todo mês e é aplicado a ao mês. A contagem começa no fim da obra, no mês .
Em anos, só de aluguel reinvestido, o prédio acumula . As unidades que restam valem a preço de mercado hoje. É praticamente o mesmo valor.
Não é retórica: são duas contas independentes que caem no mesmo lugar. Em anos, o aluguel do prédio pronto paga de novo tudo o que as unidades valem. É esse o tamanho do que fica em cima da mesa a cada ano parado.
Rendimento nominal, sem desconto de inflação nem de imposto sobre o ganho. Vale para as duas curvas igualmente, então a comparação entre elas não muda.
7. As duas linhas do tempo
| Decisão | Obra pronta em | Aluguel recebido e aplicado até o mês |
|---|---|---|
| Decidir agora | ||
| Adiar meses |
Adiar meses custa : a perda acumulada sai de hoje para no mês de obra parada, já contando o rendimento que esse dinheiro teria dado. É o equivalente a unidades do lote mais barato, mais do que o desconto que se discute dar, e sem nada em troca.
Sem contar rendimento nenhum, esse mesmo adiamento custaria . A diferença entre os dois números é só o dinheiro que não entrou e por isso não rendeu.
Terminar a obra é a única decisão que transforma tempo em receita. Qualquer outra transforma tempo em perda.